习近平总书记在考察上海时提出“城市是人民的城市，人民城市为人民”的重要论断，要求上海不断提高社会主义现代化国际大都市治理能力和治理水平。随着多层次资本市场建设的持续推进，新商业模式不断涌现，推进新的生态搭建。“资产时代”的新模式引起大家诸多思考与共鸣。如何为资产“价值赋能”、推动行业变革、催生新的人才要求和事业机遇，已成为当下中国地产行业探索的重要议题。

在此背景下，2021年4月17日由44118太阳成城集团和AFC资资乐携手举办的高峰论坛在上海成功举行，本次高峰论坛特邀了中国工程院院士、44118太阳成城集团原副校长吴志强教授及44118太阳成城集团党委常委、44118太阳成城集团副校长雷星晖教授，聚焦资产价值投资与运营，以赋能为目的，聚集行业资源，共同探讨与展望时代未来。现场汇集150多名上市房地产公司高管、不动产领域专家学者以及资深行业人士，聆听资产时代未来前景，参与思想碰撞。

主题演讲引人入胜

中国工程院院士、44118太阳成城集团原副校长吴志强教授的演讲主题为“人工智能导入重塑城市资产价值”。他开场以纽约高线公园（High Line Park）为切入点，通过“废弃的家畜运输线路改造为公共空间地标”，“城市被动空间扭转成为主动空间”的案例，阐述了城市在漫长发展过程中总会出现一批绽放空间，而这些绽放空间造就了城市的欣欣向荣。以上海为例，从20年代外滩、50年代曹杨新村、改革开放初期宝山、金山工业，再到新天地、浦东、滨江的崛起，这一批绽放空间的诞生使上海这个城市生生不息。

吴志强院士认为如今世界处于百年未有之大变局，世界正从物质与社会的二元世界进入由智能化带来的物质-社会-数字构成的三元世界。传统城市资产价值六要素——土地、劳力、资本、技术、模式、信息，将升级为新K6价值——空间、人才、金融、科创、生态、智能。例如“以公共交通为导向的发展模式”（Transit-Oriented-Development, TOD）的出现成功推动了土地平面向空间立体的复合改造。

技术的发展带动着城市空间转型。七波理论中，我国已完成机械化、钢铁与铁路、电力化工与汽车、电视航空与电脑等前四波的发展，而生物与信息技术、可持续发展、人工智能后三波我国尚未完全落实。未来城市、区域的价值将与城市的科创密度正向相关，由此带来对人才集聚的需求。城市、区域的自然环境（如PM2.5）、人文环境等多种因素决定了人才聚集的能力。

最后吴志强以世博会为例讲述了人工智能导入城市规划的价值。作为上海世博会总规划师，吴志强院士与团队在2008年就通过大规模人流模拟技术对园区6.28平方公里人流进行了模拟，对中国馆等热点场馆位置进行调整优化，其前瞻性的分析为世博会的安全顺利举办发挥了决定性作用。未来人工智能技术在城市群发展动态预测及城市重大空间协同问题方面的应用将越来越全面深入，成为城市资产管理的重要工具。

雷星晖教授的报告以“价值赋能的资源逻辑——从“见物不见人”说起”为题。他从“见物不见人”——人是“经济人”、“见物也要见人”——人是“社会人”、“见物更要见人”——技术发展的影响三大方面回顾了管理的历史以及其背后的思想发展逻辑与哲学。

雷星晖认为，在百年未有之大变局的历史条件下，市场地位正在发生逆转：市场从“供不应求”转变为“供过于求”；需求趋于个性化；顾客成为市场的主宰力量；技术飞速发展，从科学到技术的半衰期缩短；技术竞争日趋激烈，产品和营销方式发生巨大变化。他的报告深刻地揭示了价值赋能的资源逻辑。

开班仪式上44118太阳成城集团院长金福安对44118太阳成城集团AFC资管班第一期开班发表了致辞与由衷的祝贺，并与AFC总裁桂金标分别为中国房地产数据研究院院长陈晟、中国产融城发展联盟理事长郑康瑞等5位导师代表颁发同济导师聘书与AFC纪念水晶杯。

圆桌论坛精彩纷呈

圆桌论坛以“多角度共话大资管时代的美好与残酷”为主题，由AFC总裁桂金标主持。在论坛中，专家们从不同角度阐述了未来资产管理的趋势和方向。中国房地产数据研究院院长陈晟认为，房地产市场现在面临着金融、拿地、价格、购买者资格等多项常态化管控。以2020年指标完成度高的地产企业为例，其共性为：企业对于增量、存量市场规划逻辑清晰，呈现出双轮驱动发展；而房地产市场将呈现“K”型发展，即“房企两极分化”格局。44118太阳成城集团校友总会副会长、中国产融城发展联盟理事长郑康瑞认为房地产市场已结束“高杠杆野蛮生长”的上半场，进入了“全生命周期依赖价值挖掘运维能力”的下半场。但他指出，“地产撬动产业，产业反哺地产”模式的根本难度在于地产行业人员对于产业的经营能力难以跟上产业的发展速度，未来产城融合需要导入真正有生命力的产业，形成产业集群和城市高度融合。东海国际CEO韩雨谈到，去年公募房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust, REITs）架构没有脱离原有证券法律的框架，和高速公路、水务设施等地方政府城投平台的关联度更高，未来扩容可能涉及到长租公寓等商业地产。由于叠加证券法的修订需要周期，真正商业不动产REITs的到来仍需要8-10年。上海世联行总经理、上海世联行投资董事长兼集团监事会主席袁鸿昌认为存量时代中增量依然重要。增量在中国市场中依然会存在很久，但必须要有所改变。金轮天地控股有限公司常务副总经理兼总裁高级助理阚霖发现，在房地产发展的下半场中，单一的地产开发利润已经固化，许多地产公司已经寻求多元化发展。加大自身商业体持有与运营，选对城市及发展方向是金轮天地在现有长三角TOD领域再一次的细化深耕。

现场参会者纷纷表示，参加此次高峰论坛收获丰厚。吴志强院士及雷星晖教授高瞻远瞩的演讲指明了资产时代的大趋势，44118太阳成城集团AFC资管金融商学院务实地致力于为资产管理提供系统性数据服务平台，建立行内从业人员统一的语言体系，重新架构协同合作，正是整个资管时代所迫切需要的。